Продали дом, получили 15 из 26 млн: мирный и судебный путь

Продали дом с отсрочкой платежа: из 26 млн получили 15 млн, а покупатель сейчас просит время. Читатель просит описать два маршрута действий — мирный и судебный. Ниже вопрос и ответ юриста.

Вопрос читателя

Здравствуйте. Продали дом с отсрочкой платежа, было выплачена 15 из 26 млн. Оставшуюся сумму, покупатель обещал перевести до 30 ноября. Сейчас у него временные трудности с деньгами, так как эту сумму он планировал перекрыть с продажи собственного дома, продажа затянулась. Продавец готов предоставить время покупателю, при условии оплаты процентов с 11 млн. Подскажите пожалуйста, как действовать в данной ситуации, составить дополнительное соглашение о выплате процентов и перенести сроки покрытия основного долга. Опишите пожалуйста два маршрута действия. По мирному и нет

Ответ юриста

Подскажите пожалуйста, как действовать в данной ситуации, составить дополнительное соглашение о выплате процентов и перенести сроки покрытия основного долга.

Добрый день!

Вы можете заключить дополнительное соглашение к договору, которым предусмотреть все изменения условий первоначального договора, согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Соглашение об изменении условий первоначального договора составляется в той же форме, что и первоначальный договор. По желанию можете такое соглашение нотариально удостоверить.

У вас на самом деле позитивных варианта 2.

1 собственно прописан в договоре:

2.6. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждаемые Объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца.

Это залог. При наихудшем варианте — будете его взыскивать, если право собственности уже перешло к покупателю.

ГК, статья 489. Оплата товара в рассрочку, п. 2: когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Либо вариант взыскания денег через суд — но это уже негативный и длинный сценарий.

Продавец готов предоставить время покупателю, при условии оплаты процентов с 11 млн. Подскажите пожалуйста, как действовать в данной ситуации, составить дополнительное соглашение о выплате процентов и перенести сроки покрытия основного долга.

Если стороны согласны, то это 2 как раз позитивный вариант. Заключаете соглашение, в нём указываете:

— фиксацию суммы долга на текущую дату, признаёте, что 15 млн оплачены;

— от суммы долга указываете тут %, который всех устроит и порядок его выплаты — ежемесячно или вместе с остальной суммой. Или иной — хоть ежеквартально;

— период, какой даёте для оплаты — например 6 мес или 9 мес. Лучше указывать конечной датой — например до 30.09.2025;

— любые иные пожелания сторон, например если он не будет выплачен в срок — то вы безусловно получаете право на отказ от сделки с удержанием от покупателя (из полученных от него денег) какой-то суммы штрафа.

Собственно дальше — если это соглашение не исполняется — работает уже негативный вариант с судами и взысканием денег, ну или залога. Залог должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что нужно учесть

— Нарушение сроков расчета по данному ДКП в текущих условиях — это уже само по себе негативный сценарий, т.к. речь идет о нарушении срока исполнения обязательств, не исключающий обращения в суд с требованиями о взыскании долга по ДКП, обращении взыскания на предмет залога. Доп. соглашением с установлением нового срока и выплате процентов каких-либо гарантий получения денег и продажи дома покупателем Вы не получите.

Время идет и работает оно не на Вас (11 млн — сумма большая и она обесценивается в текущих условиях при ключевой ставке в 21%, и это не предел), а в суд возможно обращаться уже сейчас, причем с требованием выплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. Суд не пройдет быстро, процесс займет минимум месяца 2–3 (в лучшем случае). Это тоже время. Плюс вступление решения суда в законную силу еще месяц, если решение обжаловаться не будет.

Возможность банкротства покупателя тоже никто не отменял, какова будет рыночная стоимость объектов — вопрос, и Вам стоит провести оценку рыночной стоимости, чтобы рассмотреть вариант обращения взыскания в банкротстве, так и вне его.

При этом никто не запрещает в период рассмотрения Ваших требований продать дом и рассчитаться. Покупателю так и объяснить — без обид, но время идет.

— Следует исходить из действительных намерений покупателя, правдоподобности его версии о том, что:

Сейчас у него временные трудности с деньгами, так как эту сумму он планировал перекрыть с продажи собственного дома, продажа затянулась.

Для оценки требуется знать обстоятельства продажи, проверка пошагово его действий, если покупатель готов взаимодействовать и сотрудничать, допуская любые проверки с Вашей стороны, учитывать также и иные источники дохода, возможно предусмотреть посильный график погашения на случай, если продажа действительно затянется и дальше.

Возможно в доп. соглашении предусмотреть положения о том, что покупатель обязуется при продаже другого дома в расчетах с покупателем предусмотреть порядок расчета путем зачисления денег на Ваш счет (ст. 312 ГК РФ), возможно предусмотреть положения об обязательствах покупателя предоставить Вам полномочия для продажи, либо предоставлять отчеты о ее ходе.

Вывод

Одним словом, я бы обратил внимание на имущественное положение должника, как на реальность, а не на «может быть потом» проценты.

— Мирный путь — дополнительное соглашение (ст. 450 ГК РФ): сумма долга, проценты, срок, штрафные условия.

— Судебный путь — взыскание долга и процентов по ст. 395 ГК РФ, обращение взыскания на залог; залог должен быть зарегистрирован в Росреестре.

— Время работает не на продавца: сумма в 11 млн обесценивается, суд займёт месяцы.

— Оцените реальные намерения и имущественное положение покупателя, а не только его обещания.

⚖️

Автор

Сергей

юрист, основатель Librabit и Librabitlaw

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста.